Bisnis.com, JAKARTA — Pergeseran preferensi generasi muda dan ketidaksesuaian produk menjadi tantangan utama sektor properti, di tengah stok hunian yang terus menumpuk sementara daya beli yang kian tertekan.

CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan masalah utama sebenarnya bukan semata daya beli, melainkan ketidaksesuaian produk dengan karakter konsumen saat ini.

“Ini wrong product for wrong generation,” ujarnya dalam forum PropertyGuru Asia Property Awards Indonesia, Kamis, (23/4/2026).

Adapun, terdapat sekitar 41.300 unit apartemen di Jakarta yang belum terserap pasar, dengan sebagian besar dinilai tidak sesuai dengan kebutuhan milenial dan Gen Z, baik dari sisi harga, desain, maupun kualitas.

Menurut Hendra, generasi muda kini tidak lagi menempatkan kepemilikan rumah sebagai prioritas utama. Perubahan pola kerja yang lebih fleksibel dan kecenderungan mobilitas tinggi membuat keputusan membeli properti menjadi tertunda, bahkan ditinggalkan.

Selain itu, kenaikan harga properti yang tidak sejalan dengan pertumbuhan pendapatan memperlebar kesenjangan keterjangkauan. Porsi cicilan kredit pemilikan rumah (KPR) yang idealnya 30% dari penghasilan, kini kerap dipaksakan hingga 50%, berisiko mengorbankan kualitas hidup.

Di sisi lain, preferensi hunian juga berubah. Generasi muda cenderung memilih hunian yang dekat dengan transportasi publik, memiliki desain fungsional, serta biaya pengelolaan yang terjangkau. Namun, sebagian besar pasokan yang ada belum memenuhi kriteria tersebut.

Hendra menambahkan, sekitar 90% produk apartemen di pasar saat ini tidak ideal, baik dari segi ukuran unit maupun kualitas bangunan. Hal ini membuat konsumen lebih memilih menyewa dibanding membeli.

“Definisi low-cost dari developer tidak sama dengan ekspektasi mereka,” katanya.

Tekanan juga datang dari sisi eksternal. Ketidakpastian global, termasuk potensi kenaikan harga energi, berisiko mendorong biaya konstruksi naik. Kondisi ini berpotensi menahan peluncuran proyek baru, khususnya di segmen hunian terjangkau.

Meski demikian, sektor residensial dinilai masih relatif tangguh karena didorong kebutuhan domestik. Permintaan tetap ada, terutama di kawasan penyangga Jakarta, meskipun diiringi konsekuensi meningkatnya biaya transportasi dan waktu tempuh.

Sementara itu, pemerintah menilai sektor properti tetap menjadi salah satu penggerak ekonomi nasional. Kementerian Keuangan mencatat sektor konstruksi tumbuh sekitar 3,8% pada 2025 dengan kontribusi 9,83% terhadap produk domestik bruto (PDB).

Analis Kebijakan Ahli Madya Kementerian Keuangan Kristianto menyebut kebijakan fiskal diarahkan untuk menjaga keterjangkauan hunian melalui berbagai skema pembiayaan.

“Kami melayani semua segmen masyarakat dengan pendekatan berbeda agar semua bisa mendapatkan hunian yang layak,” ujarnya.

Pemerintah juga mendorong transformasi sektor perumahan ke arah yang lebih berkelanjutan. Namun demikian, pelaku industri menilai penyesuaian produk menjadi kunci utama untuk mengatasi stagnasi pasar.