Kinerja Properti Kuartal I/2026: Okupansi CBD Membaik, Harga Lahan di Cikarang Naik
Kinerja properti Q1 2026 menunjukkan pemulihan dengan okupansi CBD naik ke 76% dan harga lahan di Cikarang meningkat 4%. Sektor logistik mencapai okupansi 97,9%.
(Bisnis.Com) 07/05/26 13:27 214216
Bisnis.com, JAKARTA — Kinerja sektor properti nasional menunjukkan pertumbuhan yang bervariasi pada kuartal I/2026. Sejumlah sub-sektor mulai memperlihatkan tren pemulihan yang stabil setelah melewati fase tekanan panjang, sementara sektor industri dan logistik menjadi yang paling bergeliat.
Head of Research and Consulting CBRE Indonesia Anton Sitorus menjelaskan kondisi makroekonomi dalam negeri menjadi fondasi utama yang mendikte arah gerak pasar properti di awal tahun ini.
Dia menekankan, pasar properti diprediksi tetap bergeliat sepanjang tahun ini seiring dengan realisasi investasi dan pertumbuhan ekonomi yang diklaim masih berada di level positif.
"Jadi di BKPM ini kalau kita lihat kan di sini selama triwulan 1/2026, penanaman modal baik dalam negeri maupun luar negeri mencapai hampir sekitar Rp500 triliun ya. Di mana naik antara 6% sampai 9%. Which is good. This is a quite good positive improvement," ujar Anton dalam Media Briefing di Jakarta, Rabu (6/5/2026).
Berdasarkan data BKPM tersebut, pertumbuhan penanaman modal di periode ini didorong oleh dominasi industri hilir. Investasi di sektor baja (steel) dan smelter.
Seiring dominasi sektor-sektor tersebut, CBRE Indonesia menilai sub-sektor Kawasan Industri serta Logistik diproyeksi jadi yang paling terhembus angin segar.
"Ketika konsumsi mungkin agak sedikit melemah, tapi Indonesia saat ini dilihat sebagai salah satu negara penghasil energi, mulai EV, steel, smelter, timah, nikel, dan sebagainya yang saat ini boleh dibilang menjadi salah satu komunitas yang diperlukan dunia. Jadi itulah yang menolong ekonomi kita pada saat ini,” imbuhnya.
Sementara itu, pertumbuhan ekonomi Indonesia sepanjang 2026 juga diproyeksikan akan parkir di kisaran 5%. Karenanya, CBRE Indonesia menilai posisi tersebut cukup kompetitif jika dibandingkan dengan negara-negara besar dunia.
"Kalau kita bandingkan dengan negara-negara lain, negara-negara besar di dunia, India, Arab Emirates, China, Saudi dan sebagainya, ternyata kita itu dalam posisi yang bagus," jelas Anton.
Secara terperinci, berikut kinerja pasar properti berdasarkan sub-sektornya sepanjang Kuartal I/2026.
1. Perkantoran CBD Triwulan I/2026: Okupansi Tembus 76%
Kinerja pasar perkantoran di Central Business District (CBD) Jakarta mencatatkan rapor positif pada awal tahun ini. Berdasarkan laporan terbaru CBRE Indonesia, tingkat keterisian atau okupansi perkantoran terus menunjukkan tren pemulihan yang stabil.
Co-Heads of Office Services CBRE Indonesia, Judy Sinurat menjelaskan sepanjang tiga bulan pertama 2026, penyerapan bersih ruang kantor (net take-up) tercatat mencapai sekitar 21.000 meter persegi (sqm).
“Di tengah tidak adanya proyek baru yang masuk ke pasar, tingkat penyerapan ruang kantor mencapai sekitar 21.300 meter persegi, sehingga mendorong tingkat hunian menjadi 76,1%,” ujarnya.
Jika menilik tren lima tahun terakhir, kondisi ini menandai titik balik yang signifikan dibandingkan periode pasca-Covid. Di mana, pada 2021 okupansi perkantoran ada di level sekitar 80%.
Kemudian, okupansi sempat jatuh ke level terendah di bawah 75% pada 2023. Hingga posisinya terus menunjukkan perbaikan perlahan-lahan hingga kembali mendekati level okupansi sebelum Pandemi.
Dari sisi harga sewa, perbaikan performa mulai terlihat khususnya pada gedung-gedung dengan kategori Premium dan Grade A.
Penguatan kinerja sewa ini didorong oleh fenomena flight to quality, di mana para penyewa kini lebih selektif dan aktif melakukan relokasi ke gedung dengan spesifikasi yang lebih tinggi demi mendukung efisiensi operasional dan kenyamanan lingkungan kerja.
Perkantoran ....
2. Perkantoran Non-CBD: Ekspansi Koridor Barat-Utara
Pasar perkantoran di luar kawasan pusat bisnis atau Non-CBD Jakarta turut mencatatkan dinamika baru pada awal 2026. Berdasarkan laporan CBRE, masuknya satu proyek baru di kawasan Pantai Indah Kapuk (PIK) dengan luas sekitar 56.000 meter persegi (sqm) menambah total stok menjadi 3,4 juta sqm.
Kehadiran pasokan baru ini memberikan opsi lebih luas bagi korporasi yang mengincar kawasan prestisius di luar jantung kota.
Meskipun terdapat tambahan pasokan, permintaan tetap solid dengan penyerapan bersih (net take-up) mencapai 22.800 sqm sepanjang kuartal I/2026.
“Terdapat satu proyek baru di kawasan PIK menambah pasokan sekitar 56.000 meter persegi. Sementara itu, tingkat penyerapan pasar tetap sehat di kisaran 22.800 meter persegi dengan tingkat hunian keseluruhan mencapai 72,9%” jelas Albert.
Adapun saat ini, tercatat masih terdapat sekitar 925.000 sqm ruang kantor yang tersedia bagi calon penyewa.
Menariknya, harga sewa di wilayah Non-CBD secara bertahap mulai merangkak naik seiring dengan pasar yang mulai bergerak keluar dari titik terendahnya. Rata-rata harga sewa kini berada di angka Rp112.700 per sqm per bulan.
Laporan tersebut juga menggarisbawahi bahwa Jakarta Utara dan Jakarta Barat kini semakin dilirik sebagai lokasi perkantoran favorit. Peningkatan aksesibilitas melalui jaringan jalan tol dan kedekatan dengan Bandara Internasional Soekarno-Hatta menjadi magnet utama bagi perusahaan logistik maupun perdagangan untuk memperkuat basis operasional mereka di sana.
Jika menilik tren 5 tahun terakhir (2021—2026), grafik pasokan kumulatif terus mendaki meskipun sempat melambat selama periode pandemi.
Okupansi yang sempat tertekan pada 2021 kini telah menunjukkan pola stabilitas di angka 72%—73%. Pemulihan permintaan terlihat konsisten sejak 2023, yang menandakan resiliensi pasar perkantoran pinggiran kota.
Ke depan, penyerapan ruang kantor Non-CBD diprediksi akan terus tumbuh selaras dengan kenaikan pasokan tahun ini. Relokasi penyewa ke gedung yang lebih prestisius atau lokasi yang lebih strategis diperkirakan masih akan mendominasi aktivitas pasar, didukung oleh rencana pasokan masa depan sebesar 63.400 sqm yang sedang dalam tahap konstruksi.
Sektor Lahan Kawasan Industri: Cikarang Dominasi Kenaikan Harga
Kinerja sektor lahan kawasan industri di Jabodetabek tetap menunjukkan performa yang konsisten pada pembukaan tahun 2026. Penyerapan lahan industri sepanjang kuartal ini tercatat tembus 86 hektare (Ha), dengan kontribusi terbesar masih berasal dari wilayah koridor timur, khususnya Bekasi dan Karawang, yang tetap menjadi pusat manufaktur nasional.
Head of Capital Markets and Industrial Services, Ivana Susilo menjelaskan total stok lahan industri saat ini telah mencapai 15.600 Ha, didorong oleh penyelesaian dua proyek baru di Cikarang dan Karawang.
Meskipun terdapat tambahan stok, tingkat hunian lahan atau take-up rate tetap berada di level yang sangat sehat yakni 90,8%.
“Tingkat hunian sekitar 90,8% didorong oleh aktivitas di koridor Timur Jakarta. Tren ini turut memberikan kontribusi signifikan terhadap permintaan selama periode ini,” ujarnya.
Geliat bisnis kawasan industri di wilayah Cikarang menjadi yang paling moncer. Pasalnya, lokasi dengan Jakarta dan infrastruktur pendukung yang matang membuat wilayah ini mencatatkan kenaikan harga lahan tertinggi, yakni mencapai 4% secara tahunan pada kuartal I/2026, akibat ketersediaan kavling lahan yang kian terbatas.
Saat ini, rata-rata harga lahan industri di Jabodetabek menyentuh angka Rp2,5 juta per meter persegi. Minimnya lahan matang di beberapa zona utama mulai mendorong para pengembang untuk beralih ke pengembangan tahap selanjutnya atau memperluas area ke wilayah penyangga yang lebih jauh seperti Subang dan Serang.
Sementara selama 5 tahun belakangan, sektor industri merupakan sektor yang paling cepat pulih dibandingkan properti komersial lainnya. Sejak 2021, tingkat hunian terus merangkak naik dari kisaran 80% menuju angka di atas 90% pada 2026. Lonjakan permintaan dari sektor pusat data (data center) dan kendaraan listrik (EV) menjadi motor penggerak utama selama lima tahun terakhir.
Untuk prospek mendatang, terbatasnya ketersediaan lahan matang diperkirakan akan terus mendorong penyesuaian harga ke atas. Dengan rencana pasokan masa depan sebesar 1.400 Ha, pasar industri diproyeksikan tetap kompetitif, terutama bagi kawasan yang mampu menawarkan fasilitas pengolahan limbah modern dan pasokan energi hijau.
Logistik ....
Ruang Logistik Modern: Okupansi Puncak di Angka 97,9%
Sektor ruang logistik modern atau gudang modern di Jabodetabek mencatatkan rekor kinerja yang impresif dengan tingkat keterisian yang nyaris menyentuh kapasitas penuh.
Mengacu pada data CBRE Indonesia, hingga akhir Maret 2026, tingkat okupansi tercatat mencapai 97,9%, yang mengindikasikan tingginya permintaan dari sektor e-commerce dan distributor pihak ketiga (3PL).
Pada kuartal ini, pasokan baru masuk dari proyek-proyek di Jakarta dan Bekasi yang dikembangkan oleh pemain lokal. Penambahan ini meningkatkan total stok gudang modern menjadi 3,5 juta sqm.
Akan tetapi, kuatnya permintaan membuat penyerapan bersih tetap tinggi di angka 129.000 sqm, sehingga ruang kosong yang tersisa hanya sekitar 7.200 sqm di seluruh wilayah.
Kondisi pasar yang sangat ketat ini memicu percepatan pertumbuhan harga sewa. Gudang modern di kawasan Bekasi-Cikarang dan Jakarta mencatatkan pertumbuhan harga tercepat pada kuartal ini.
Meski demikian, wilayah Depok-Bogor tetap menjadi lokasi dengan tarif sewa termahal karena keunggulan jarak dan konektivitas langsung ke pusat konsumsi di Jakarta. Di mana, rata-rata tarif sewa gudang modern saat ini berada di level Rp81.200 per sqm per bulan.
Secara historis sejak 2021, sektor logistik modern mengalami pertumbuhan eksponensial. Lima tahun lalu, okupansi masih berada di kisaran 85%—90% seiring dengan adaptasi awal ekonomi digital. Namun, sejak 2023 hingga 2026, grafiknya terus menanjak tajam, mencerminkan perubahan permanen dalam pola distribusi barang di Indonesia.
Menatap sisa tahun 2026, tantangan utama sektor ini adalah ketersediaan ruang. Meskipun terdapat rencana pasokan masa depan yang cukup besar yakni 780.000 sqm, laju permintaan diperkirakan akan tetap melampaui kecepatan konstruksi, yang berpotensi terus mengerek harga sewa hingga akhir tahun.
5. Pusat Perbelanjaan: Pemulihan Ritel Kelas Atas Kian Solid
Terakhir, sektor pusat perbelanjaan atau mal di Jakarta juga diklaim menunjukkan sinyal penguatan seiring dengan meningkatnya kepercayaan peritel.
Head of Research and Consulting CBRE Indonesia Anton Sitorus menjelaskan penyerapan bersih ruang mal mencapai 15.600 sqm pada kuartal I/2026, didorong oleh ekspansi aktif merek-merek gaya hidup dan kuliner internasional.
Dari sisi okupansi, tingkat hunian rata-rata mal di Jakarta naik tipis ke level 86,0% dengan total stok stabil di angka 3,5 juta sqm. Tidak ada pasokan baru yang masuk pada kuartal ini, namun terdapat rencana pasokan masa depan sebesar 56.000 sqm yang dijadwalkan rampung dalam satu hingga dua tahun ke depan.
Anton menekankan, mal kategori High-end mencatatkan okupansi di atas 95%, mencerminkan daya beli kelompok menengah ke atas yang tetap resilien.
“Kalau kita lihat dari okupansi pada teman-teman bisa lihat disini bagaimana mal-mal high-end itu sangat berjaya,” imbuhnya.
Kemudian, mal kelas Upper tingkat okupansinya ada di kisaran 85%, sementara mal kelas menengah-bawah cenderung stagnan dan berjuang menghadapi perubahan pola belanja masyarakat.
Dinamika ini juga tercermin pada harga sewa. Mal kelas atas menikmati pertumbuhan harga sewa yang stabil dengan rata-rata tarif mencapai Rp327.500 per sqm per bulan.
Sebaliknya, pemilik mal di kelas menengah ke bawah cenderung mempertahankan harga sewa tetap atau memberikan insentif guna menjaga tingkat keterisian tenant agar tidak semakin merosot.
Dalam rentang 2021 hingga 2026, sektor ritel telah melewati masa transisi yang cukup berat. Grafik keterisian yang sempat jatuh dari 91% pada 2020 ke titik terendahnya pada akhir 2021 di kisaran 85% akibat pembatasan aktivitas kini telah pulih secara bertahap.
Tren lima tahun terakhir menunjukkan bahwa mal kini tidak lagi hanya berfungsi sebagai tempat belanja, melainkan pusat pengalaman (experience-based) dan kuliner.
Adapun saat ini, terdapat ruang kosong sekitar 484.000 sqm yang masih tersedia, renovasi dan reposisi konsep menjadi kunci utama bagi mal-mal lama untuk tetap kompetitif di tengah persaingan yang kian ketat.
#properti-nasional #kinerja-properti #okupansi-cbd #harga-lahan-cikarang #pertumbuhan-ekonomi #investasi-properti #pasar-perkantoran #perkantoran-cbd #perkantoran-non-cbd #kawasan-industri #lahan-indus